Варна,по много причини  е донякъде облагодетелствана и в града няма много свободни сгради. На пръв поглед има много току що завършени сгради, сгради в строеж. Въпросът е в качеството–не само на строителството, но и на целия имот: функционалност, архитектура, местоположение. Освен това вече купувачите и банките не рискуват с покупка „на зелено”. В този смисъл, няма много добри имоти, които да чакат купувачи. До миналата година имаше голямо търсене и се купуваше едва ли не всичко, което се построи, независимо от качеството. Сега тече и друг процес: доста от хората, инвестирали в имоти, не могат да си обслужват ипотеките и се опитват да ги продадат. Или самите банки продават. Т.е. има „вторичен” пазар на имоти, но на  него не се предлагат качествени имоти. Засега се продават предимно жилища с лоша локация и лошо изпълнение.

Преди време с масовите си покупки англичаните вдигнаха цените на имотите, но по тозиначин те стимулираха развитието на строителния бранш. Инвестираха, защото очакваха, че след влизането в Европейския съюз цените ще се вдигнат много. Обещаваха им 12-13% годишна възвращаемост на инвестицията. Но това не се случи. Това търсене накара много хора, които нямат нищо общо със строителството, да търсят бърза печалба и да се захванат с имоти. Но не си направиха сметката добре и от миналата година купища ваканционни комплекси стоят празни. И така ще си останат, защото са зле проектирани и лошо построени. Проблемът, обаче, остава за всички нас– безразборно строителство, подпомогнато от неправилна държавна и общинска политика за планиране на застрояването.

Досега нямаше сериозни държавни усилия за разработване на руския пазар. И затова не присъстваме достатъчно на руския имотен пазар. Не може да няма нито един целогодишен редовен полет от Варна до Русия. И за да дойде да огледа имот тук, руският гражданин обикаля половин Европа, от полет на полет, за да кацне накрая във Варна. Хората имат пари, какво пречи да сме отворени към тях? А ние им сложихме индийска фирма да им издава визи за България, вместо ние да им ги даваме тук на границата като дойдат. Качеството на строителството примерно в Москва е много добро, по-добро от българското, при това говорим за руски фирми изпълнители, а не за западни. Най-ниската цена, в отдалечените райони на мегаполиса, е 3000 долара/кв.м. на ниво завършени общи части. Човек, който има пари, няма да ги даде за каквото и да е. Пита, оглежда каква е дограмата, колко харчи отоплението, какви са разходите за охлаждането на помещенията, какви са изолациите. Руснаците търсят имоти на първа линия, с всякакви екстри, поддръжка, обзавеждане, допълнителни услуги. Търсят ги за собствено ползване, а не за инвестиция и преотдаване под наем и затова са взискателни. Запознати са с пазара тук и няма да си дадат парите за разкопани улици, мръсни градинки, лоши услуги.

Що се отнася за моловете проектите, които са започнати, са отпреди 7-8 години и ще бъдат завършени, ако инвеститорите имат сключени договори с големи търговски вериги, какъвто е случаят с “Гранд Мол” и Мол „Галерия” във Варна.

Друг проблем е, че в България като цяло не се строят заводи. Не се строят защото търговията е по-лесна, а производството изисква повече организация, повече ресурси, по-сложно е. Държавната политика, поне досега, не улеснява предприемачите, а ги затруднява с безброй разрешителни режими, средствата от европейските фондове са недостъпни поради действащата до преди месец непрозрачност и неясни практики. А и производството в България не е подкрепено от сериозни научни и технически разработки, от качествени кадри. Но това е много голяма тема.

Държавата и общината могат да помогнат на строителния бранш като направят реално публично-частното партньорство. В момента например, общината дава терени без търг срещу издръжката на спортен отбор. Фирмата плаща имота, парите се изразходват и отборът пак няма издръжка, а общината няма терен. Общинските терени не са безброй и в един момент ще свършат. А може да се направи по-разумно нещо. Държавата или общината правят оценка и казват, че строителството на пътищата струва примерно1 млн. лева. Предоставят за 20 години, спортен комплекс, който е в лошо състояние и поставят условие да се възстанови стадиона и да се направят съответните улици. Така заинтересованите инвеститори си правят бизнес план, в който включват разходите за пътищата, за реновацията на стадиона, изчисляват си приходите от експлоатацията му за тези 20 години и кандидатстват пред банката за кредит. Така общината или държавата получават път, действащ стадион и не са загубили собствеността върху имота си. По този начин  само ще  дадат за експлоатация, за определен период от време, нещо, за което не могат сами да се грижат.

Сами виждате, че проблемите не са малко, но и добрите очаквания за в бъдеще са много.

Стана известно, че няма нищо страшно в преразглеждането на договореностите по енергийни проекти с Русия.

Най-малкото това трябва да стане по повод преговорите за „Белене“, толкова мили на двамата бивши министър председатели, техните енергийни министри и президента на България.

След около деветнадесет години занимания със стария и новия проект за АЕЦ „Белене“, включително по линия на експертизата на БАН от 1990 г. и обсъждането на икономиката на новия проект във Института за пазарна икономика, който първи обърна внимание на стопанската му несъстоятелност още през 2002 г., аз съм убеден в следните няколко, засега малко обсъждани особености на сегашната инициатива за изграждане на тази централа.

*
Електричеството от „Белене“ вероятно ще бъде непродаваемо по цени, покриващи разходите на други потребители освен по принуда на българските (ако енергийният пазар де факто бъде затворен).
*
Стойността на инсталираната мощност на „Белене“ ще е между два и половина до три пъти по-скъпа през първите десет – петнадесет години след пускането в експлоатация на централата в сравнение с изградените и изграждани мощности на Марица-Изток І и ІІІ, където е възможно изграждането на една или дори две нови мощности от по 300 мегавата;.
*
Дори идеалното развитие на проекта не изключва два ключови риска: съчетаването на кредитор, инвеститор, доставчик на други енергоизточници и преобразувател на отработеното ядрено гориво във взаимно свързани държавни компании на Руската Федерация и перспективата за труден избор между различни приоритети през близките четири-пет години (изграждането е практически равно на годишните разходи по членството в НАТО и/или на около 1/3 от разходите за поддържане на НОИ).

Естествено горните сметки подлежат на уточняване, но това ще бъде уточняване на детайли.

В досегашните обосновавания на проекта, пределните разходи за „предлагане“ на електроенергия от „Белене“ бяха смятани за пренебрежимо ниски в сравнение с румънски, украински и пр. алтернативи за внос (които пък съответно бяха подценени). На това отгоре бяха надценени нуждите от инсталирана мощност за следващите 30 години и системно бе избягвано обсъждането на алтернативи на „Белене“ (включително ядрени, например изграждане на нови мощности на площадката на „Козлодуй“, за които със сигурност финансирането щеше да е по-лесно).

Което съществува е възможно: мощностите в Марица-Изток са частично изградени и цената и начините на (синдикирано) финансиране са изпитани и разработени; (поради инерцията е възможно относително по-евтиното и съществено по-бързото въвеждане на нови мощности при спазване на международните задължения и при значителни странични положителни ефекти за държавния бюджет, за финансовата система и за регионалните икономики и общности.

Когато всичко се постави на кантара, излиза, че „Белене“ е бременна с нетривиални политически рискове.

Веднъж пуснати в действие, не вярвам някой да може да се справи с тях.

Първите изчисления на разходите бяха направени от Мартин Димитров и мен още през спомената 2002 г., когато съобразихме, че бързането със затварянето на два от реакторите в „Козлодуй“ ще бъде използване като аргумент за изграждане на „Белене“. След това повечето анализи ги потвърждават. Изчисленията и анализа на алтернативите от независими наблюдатели и консултантски фирми, отчитащи изгражданите в момента ТЕЦ, вятърни и соларни централи и преизчисляващи т.нар. енергиен баланс, пределните разходи за производство на единица БВП и алтернативи показват недвусмислено, че е най-добре този проект да бъде забравен.

Първа причина ‘Оценителят’: След безкрайни запитвания, прочетени обяви и отказани срещи, най–после сте открили заветния строителен гуру. И ето го, вади рулетка, молив и започва да смята на парче хартия. Напрегнат сте като пред разстрел и разстрелът не закъснява. На парчето хартия с криптографска точност са описани термини, понятни само за гуруто, а той безизразно ви съобщава:”Работя с материали на клиента, доставете си ги и започвам”. Като капак, за ‘довиждане’ гуруто ви съобщава цената на труда си и ви оставя с хартията и мрачни мисли откъде да набавите исканото и как да се вместите в бюджета. Започват първите семейни търкания.

Втора причина “Българският синдром”: След допълнителни разговори с гуруто сте разбрали значението на руните от скрижала и сте сътворили няколко семейни скандала. Желанието на съпругата ви да има свежа баня или кухня ви изнервя и вие я изпращате при майка й, или по–лошо – за да има мир, я снабдявате със средства и я оставяте сама да набави исканите материали. Тя взема нещата в свои ръце и започва безконечни обиколки по магазини и нови разговори с гуруто, който вместо да я посъветва как да спести време и пари, е на пиедестал от его и доволно потрива ръце как ще ви одере кожите.

Трета причина ‘Падението’: Ремонтът започва. А вие сте се превърнали в общи работници – занимание, което никой няма да ви плати. Къртите и сваляте тапети, подавате инструменти, жилището е строителна площадка, а скандалите със съседите – нещо нормално. Няма кьде да изхърляте отпадъците. За почивка правите кафета, сервирате обяди и контролирате качеството на работата, докато гуруто си уговаря нови ремонти по телефона. А вие, прескачайки го в коридора, отчаяно обяснявате в работата, че ви трябват още няколко дни.

Четвърта причина ‘Майсторлък’: След проявените завидни умения по алгебра на парчето хартия, установявате, че вашият гуру май е пропуснал часовете по геометрия. Нещо повече, работата му кара всички древни математици да се обръщат в гроба. Не сте си и помисляли да поискате документ за квалификация (с риск да бъде от съмнителен произход), да не говорим за кощунственото ‘членство в браншова организация’. И сте сгрешили. Повечето квалифицирани кадри отдавна са в чужбина. Да не говорим, че в България никой не издава ‘гаранция’ за извършените работи.

Пета причина ‘Проблясъци’: Ремонтът тече не по вашите очаквания. Според гуруто, забавянията от ‘технологична точка са нормални’ и това ви подтиква да поровите из интернет за полезна информация. Оопс, методите на работа и технологичната последователност май коренно се различават от това, което виждате. А и техниката на изпълнение е написана на пакета с материалите. Но нито ‘общият работник’, нито гуруто са ги прочели. Обаче вашето любопитство намръщва ‘богоизбрания’ и е удобен повод да претупа още повече ремонта.

Шеста причина ‘Застой’: Седнали сте върху обърната кофа в центъра на бомбардираната стая досущ като “Мислителят” на Роден и се питате с трябваше ли да се захващам с това, не можех ли и сам? Причината – за пореден път не сте на работа, а на вашето гуру му е ‘изникнало нещо спешно’. Кипите от гняв, но не можете да го изхвърлите, защото сте му предплатили. Най – лошото е, че вече знаете какво и как трябва да се направи.

Седма причина ‘Вижда му се края’: И му се виждат дефектите. Ремонтът е към края си, но дребни ‘нескопосаности’ ви дразнят. На настояването ви да бъдат отстранени компетентно отговоря: ‘Материалите са калпави, вече не произвеждат добри’ или ‘Такъв е моделът, ще свикнете с една раздвижена модна линия’. Идва ви да удушите гуруто, но отново се примирявате.

Осма причина ‘Качество’: Много сложна тема или иначе казано – “тера инкогнита”за болшинството от майсторите. БДС е приравнен на европейските стандарти EN, DIN и международния ISO. Къде ти обаче гуруто да разбира от качество и безопасност на материалите, инструкции за експлоатация или не дай си Боже – качество на собствения му труд.

Девета причина ‘Баш майсторът е на море’: С вашите пари. След него е останал потоп. Пръснати опаковки, прах и отпадъци. Почиствате и пълните контейнер след контейнер по тъмно, за да не ви санкционират общинските власти. Вместо самият майстор да е почистил и извозил отпадъците.

Десета причина ‘Скриването’: Вече сте горд ползвател на жилището и се появяват първите сериозни дефекти. Гуруто обаче е сменил телефонния номер на предплатената си карта и излязъл в нелегалност. Остава само и вие да започнете да ‘скривате’ козметично видимите проблеми, за да има мир и разбирателство в дома ви.

Месецът, през който стоически изтърпяхте ремонта, добихте квалифицирани познания, устояхте на всички несгоди ви научи, че един заинтересован човек би могъл да се квалифицира и сам с малко усилия; да потърси информация в специализираните списания, форуми и фирмените страници. И да гледа отвисоко към другите, чиито ремонт тепърва предстои.

И е време за заключение. Дали е мечта с идеята за промяна на интериора да се появи перфектният майстор, който сам да изготви проекта, да достави материалите, да организира демонтажа и да изхвърли отпадъците? Да направи качествен ремонт и да гарантира със собствения си подпис, че всичко е спазено? Не съм чувал да се е случвало скоро. В цивилизована Европа едно отклонение от показателите на стандартите може да предизвика тотален ремонт на вече ремонтираното за сметка на майстора/предприемача. Защото наред с изпълнителя, има независима комисия, която издава необходимата документация и сертификати,че ремонтът е протекъл по всички технологични показатели и жилището ви е годно за обитаване. А това е ангажимент на браншовата камара, която контролира всички дейности на своите членове. А нерегламентираните и ‘пишман’ майсторите са под ударите на законите за строителство и защита на потребителите. Макар и малко, у нас все пак има някои коректни монтажници и предприемачи. Въпрос на шанс е да ги намерите свободни. А за останалите – дерзайте и търсете човека.

Специално за списание „ИМОТ ДНЕС” вижте повече:

г-н Робърт Паскал – ”Динамик Солюшънс”

г-н Станимир Маринов – специалист „Стопанско управление“

„from the Black Swan to the… White Слон“[1]

Строежът на мост, свързващ Сицилия с континенталната част на Италия, се очаква да спаси италианската икономика от рецесия. Именно мостът до Сицилия е нарицателно за мащабните инфраструктурни проекти (на обща стойност 17 млрд. евро), замислени от италианското правителство, чиято цел е създаването на десетки хиляди работни места. В тази си част планът „Берлускони“ до голяма степен наподобява на нашенския си план „Станишев“. Посланието е ясно – „в криза сме… давайте да харчим“.

Всъщност, мостът до Сицилия съвсем не е нова идея. Във всяка своя кризисна програма през последните 30 години, италианското правителство се връща към този проект като възможност за създаване на работни места (и съответно „възможност“ за огромни харчове), но докато започне стоежът, кризата е отминала и мостът си остава само пожелание. Проектът често бива окачествяван като класически „бял слон“, нарицателно използвано за скъпоструващи и често ненужни проекти.

Бумът на подобни проекти е лесно обясним по време на криза. Въпреки, че политиците не харчат собствените си пари, а тези на данъкоплатците, практиката показва, че те се нуждаят от някаква що годе адекватна аргументация за започването на мащабни проекти. Когато ползите от даден проект са видимо далеч по-ниски от съответните разходите, то тогава този проект се нуждае от допълнителни аргументи в своя полза. Кризата и осигуряването на заетост са скритият коз на правителствата в подобни деликатни ситуации. Самите проекти вече се аргументират по съвсем различен начин. Разходите вече не се правят, за да доведат до някакви ползи в бъдещ момент, а за да осигурят заетост. Тук дискусията е вече тотално различна и управляващите имат своите аргументи. В крайна сметка, ако ще се строи магистрала или мост, напълно логично е някой да се заеме със самото строителство – тоест да се създаде някаква временна заетост. Това едва ли може да се отрече (че все някой ще бъде нает заради проект), въпросът е дали това е реален аргумент в полза на осъществяването на проекта!?

Представете си, че в някакъв отдалечен и закътан район на България някои иска да направи сравнително голямо заведение за бързо хранене, но поради пълната липса на потенциални клиенти тази идея не се осъществява години наред. Казано по-просто, идеята е хубава сама по себе си, но е тотално нерентабилна. Възможно ли е да използваме аргумента със заетостта в тази ситуация? Възможно ли е в момент на криза, предприемачът да бъде подпомогнат от местната власт примерно, защото в заведението ще работят 20 човека, което ще ги върне на пазара на труда? Решение в този дух ще бъде създаването на публично-частно партньорство, с осигуряването на кредитна линия към някоя държавна банка за развитие и поемане на половината от заплатите на персонала от страна държавата. Така ще си имаме чудесно заведение, ще осигурим заетост на тези 20 човека и току виж се е появил и някой клиент все пак.

Истината е, че ако един проект е нерентабилен и не си заслужа във времена на растеж и висока заетост, то идването на кризата не може да промени това. Дори нещо повече, кризата би следвало да дисциплинира, тоест да се съкращават всякакви неефективни разходи, а не да се започват нови такива.

Българските мостове към Сицилия са добре познати – магистралите „Тракия“, „Струма“, „Люлин“ и „Марица“; нова железопътна инфраструктура; нови мощности на ТЕЦ „Марица Изток“ (I и II); нова ядрена мощност на площадка Белене; изграждане на модерни бизнес паркове; и т.н. и т.н. Направо е учудващо, че не сме се сетили за Дунав мост 2 като водещ проект в правителствената програма. Така наистина щяхме да конкурираме моста до Сицилия.

[1] Покрай кризата в икономическите анализи се навъдиха всякакви животинки и вече дори могат да се откроят връзките между тях. Според някои (The Black Swan: The Impact of the Highly Improbable; Nassim Nicholas Taleb) именно „черните лебеди“ (или по-скоро пренебрегването им) са в основата на кризата, която пък от своя страна очевидно води до повече подобни „бели слонове“…